Op 30 juni 2021 hebben de Kamerleden Hijink en Werner een motie ingediend waarin zij tot uitdrukking brengen dat de verplichting aan zorginstellingen om een marktconforme opbrengst te behalen bij vervreemding van zorgvastgoed kan leiden tot het onttrekken van dit vastgoed aan de zorg. In de motie hebben zij de regering verzocht om de mogelijkheid te verkennen dat in de Beleidsregel vervreemding onroerende zaken (“beleidsregel”) van het College sanering zorginstellingen (“College”) niet een marktconforme opbrengst, maar het verhogen van de maatschappelijke opbrengst van dit vastgoed het doel wordt.
Deze motie is aangenomen. Vanaf 19 januari 2023 is de beleidsregel door het College gewijzigd in lijn met deze motie en is onder andere in de beleidsregel niet langer de verplichting opgenomen om het zorgvastgoed “aan te bieden aan de markt”, maar is het zorginstellingen toegestaan om rechtstreeks te onderhandelen met andere maatschappelijke marktpartijen zonder dat het College daar eerst toestemming voor moet geven.
Direct onderhandelen over prijs
Als een zorginstelling zorgvastgoed wil vervreemden van zorgvastgoed, moet een zorginstelling daarvan melding doen bij het College. Het College besluit vervolgens of voor dit voornemen goedkeuring vereist is.
Het vervreemden van zorgvastgoed dient plaats te vinden door middel van een open en transparant proces. Zorgvastgoed moet bij verkoop en verhuur worden aangeboden bijvoorbeeld via platforms zoals Funda of bijvoorbeeld via een tenderprocedure. Ook moet de keuze van het proces vooraf met het College worden besproken
Tot en met de inwerkingtreding van de nieuwe beleidsregel was het zorginstellingen niet toegestaan om zonder toestemming van het College rechtstreeks te onderhandelen met andere marktpartijen over de prijs van zorgvastgoed. Wil een zorginstelling afwijken van het open en transparante proces zoals dat is beschreven in de beleidsregel dan mag dit alleen nadat dit gemotiveerd aan het College is voorgelegd en het College heeft ingestemd.
Het College maakt daarop een uitzondering voor zorginstellingen die zorgvastgoed willen vervreemden aan een maatschappelijke partij. Een maatschappelijke partij is volgens de beleidsregel een andere zorginstelling, een jeugdzorginstelling als bedoeld in de Jeugdwet, een woningcorporatie of een gemeente. Zorginstellingen mogen voortaan rechtstreeks onderhandelen met deze partijen over de prijs, zonder dat het College daarmee heeft ingestemd. Let op: dit ontslaat zorginstellingen die dit voornemen hebben niet van de verplichting om de overige stappen die volgen uit de beleidsregel te doorlopen, zoals het doen van de melding van het voornemen tot vervreemding bij het College
Maatschappelijke opbrengst
Een tweede wijziging in de beleidsregel is dat maatwerk mogelijk is gemaakt bij transacties waarbij het College heeft ingestemd met de afwijking van een open transparant proces. Uitgangspunt van de beleidsregel is dat bij vervreemding een marktconforme opbrengst wordt behaald. Wordt het open en transparant proces gehanteerd, dan dient daar tenminste één taxatie aan ten grondslag te liggen. Wordt afgeweken van het open en transparant proces en rechtstreeks onderhandeld met marktpartijen, dan rust op de zorginstelling de verplichting om twee onafhankelijke taxaties in te dienen bij het College.
Bij de prijsbepaling wordt normaal gesproken uitgegaan van de hoogste taxatie. Het College kan bij transacties waarbij er rechtstreeks is onderhandeld ook andere opbrengsten mee laten wegen in zijn besluitvorming over de goedkeuring van de beoogde transactie. Denk bijvoorbeeld aan al dan niet op geld waardeerbare maatschappelijke opbrengsten op het gebied van wonen en zorg, of overige voordelen voor de instelling als gevolg van de vervreemding. Het gaat hierbij om opbrengsten die niet kunnen worden verwerkt in de waardebepaling van de opgestelde taxatierapport(en).
Is een zorginstelling van mening dat daarvan sprake is, dan zal de instelling deze maatschappelijke opbrengsten en voordelen gemotiveerd moeten kunnen aantonen. Het College kan daarbij eisen stellen aan het aanleveren van ondersteunende documenten. Wordt het vastgoed met goedkeuring van het College vervreemd voor een lagere waarde dan de hoogste taxatiewaarde dan kan het College inhoudelijk eisen stellen aan de overeenkomst. Deze eisen hebben tot doel dat wordt geborgd dat het geldelijk verschil dat ontstaat geheel of gedeeltelijk behouden blijft voor de zorg..
Is uw zorginstelling voornemens om zorgvastgoed te vervreemden, of bent u bezig om een melding bij het College en heeft u daarover vragen? Neem dan contact op met Anne ten Brummelhuis of Eline Lam.