Zorginstellingen die van plan zijn om het eigen zorgvastgoed te renoveren en in de toekomst als woonruimte te gaan verhuren, moeten rekening houden met de verhuurderheffing. Er zijn manieren om die heffing geheel of gedeeltelijk te vermijden.
De verhuurderheffing bestaat sinds 2013. Op grond van deze maatregel is iedere verhuurder in Nederland die meer dan 10 zelfstandige woningen verhuurt verplicht voor iedere verhuurde woning een bijdrage te betalen. De vergoeding is alleen verschuldigd voor woningen met een kale huurprijs die lager is dan de huurtoeslaggrens (voor 2015: € 710,68). De hoogte van de vergoeding is gebaseerd op de WOZ-waarde van de desbetreffende woning en zal de komende jaren oplopen tot een bedrag per woning gelijk aan anderhalve maand huur. De regeling geldt voorlopig tot en met 2017.
De maatregel geldt voor iedere verhuurder, dus ook voor zorginstellingen die, na het scheiden van wonen en zorg, woonruimte (gaan) verhuren. Zorginstellingen die van plan zijn om het vastgoed dat zij in eigendom hebben na renovatie als zelfstandige woonruimte te verhuren krijgen dus ook met deze heffing te maken. En die heffing is van grote invloed op de exploitatiemogelijkheden.
Voor zorginstellingen zijn er mogelijkheden om deze heffing geheel of gedeeltelijk te vermijden.
- De heffing geldt alleen voor zelfstandige woningen
Een woning is zelfstandig als deze voorzien is van een eigen voordeur, een eigen keuken en een eigen badkamer. Is dat niet het geval en moet de bewoner deze voorzieningen delen met andere bewoners, dan is sprake van een onzelfstandige woning en hoeft de verhuurder geen heffing te betalen. De zorginstelling zou er dus voor kunnen kiezen om bij de renovatie geen zelfstandige woningen te maken maar alleen onzelfstandige. Het is echter de vraag of deze anno 2015 nog makkelijk verhuurd kunnen worden.
- De heffing geldt niet voor vrije sector woningen
De heffing geldt alleen voor zelfstandige woningen die een kale huur hebben die lager is dan € 710,68 per maand. De zorginstelling zou er voor kunnen kiezen om woningen te realiseren die, rekening houdend met het woningwaarderingsstelsel, voor een hogere huurprijs verhuurd kunnen worden. Voor die woningen hoeft de zorginstelling geen heffing te betalen. Dit mes snijdt aan twee kanten: hogere huurinkomsten en geen heffing. Het is echter de vraag of de woningen in dat geval bereikbaar zijn en blijven voor mensen met een lager inkomen.
- De heffing geldt niet voor woningen in renovatie
De zorginstelling is geen heffing verschuldigd voor woningen die op de peildatum (1 januari) gerenoveerd of gebouwd worden. Gaat het om een woning die op 1 januari leeg staat en waarvan het de bedoeling is dat deze gerenoveerd gaat worden, dan is ook geen heffing verschuldigd op voorwaarde dat die renovatie voor 31 augustus van dat jaar begint.
- Vermindering op de heffing bij transformatie
De verhuurder die een ruimte die niet voor bewoning bestemd is, verbouwt tot een huurwoning heeft recht op vermindering van de verhuurderheffing. Deze vermindering bedraagt € 10.000,-. Als voorwaarde geldt dat de investeringskosten ten minste € 25.000,- bedragen. De zorginstelling die een verzorgingshuis renoveert en daarin 20 zelfstandige woningen realiseert en die vervolgens aan cliënten verhuurt, mag, er van uitgaande dat er meer dan € 25.000,- geïnvesteerd wordt dus € 10.000,- in mindering brengen op de totaal verschuldigde heffing. Als die zorginstelling er dan ook nog voor zorgt dat de renovatie op 1 januari nog niet is afgerond, dan is pas over het daarop volgende jaar heffing verschuldigd.
Heeft u als zorginstelling het plan om een deel van uw vastgoed om te bouwen tot woningen en deze te verhuren? Laat u dan tijdig adviseren over de verhuurderheffing en de mogelijkheden die u heeft om deze heffing geheel of gedeeltelijk te vermijden.
Schrijf u in voor de Update: Actualiteiten Zorgvastgoed op 28 april 2015
In deze Update door Casper Schouten worden de meeste relevante ontwikkelingen met betrekking tot de bouw, de (her)ontwikkeling, het gebruik en de exploitatie van zorgvastgoed besproken.